Les loyers impayés représentent l'une des principales sources d'inquiétude pour les propriétaires bailleurs. Lorsque le dialogue avec le locataire échoue, l'intervention d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) devient souvent incontournable.
Une question revient alors systématiquement : qui paie les frais d'huissier en cas de loyer impayé ? La réponse dépend principalement de la phase de la procédure engagée. Ce guide complet vous explique les règles applicables, les tarifs en vigueur et les responsabilités de chaque partie.
Le commissaire de justice : un acteur central
Depuis juillet 2022, les professions d'huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire ont fusionné pour créer le métier de commissaire de justice. Ce professionnel est un auxiliaire de justice assermenté, dont l'intervention confère une valeur juridique aux actes qu'il délivre.
Ses missions principales
- Signification d'actes judiciaires : commandement de payer, assignations, jugements
- Exécution des décisions de justice : saisies, expulsions locatives
- Constats : notamment les états des lieux litigieux entre propriétaire et locataire
- Recouvrement de créances : procédures amiables et forcées
Dans le cadre des loyers impayés, le commissaire de justice agit pour le compte du créancier (le propriétaire) afin de récupérer les sommes dues par le locataire défaillant.
Frais d'huissier : qui paie selon la procédure ?
La question « frais huissier loyer impayé qui paie » dépend directement de la nature de la procédure engagée. Il existe deux situations distinctes.
1. Procédure de recouvrement amiable (avant jugement)
Le propriétaire peut mandater un commissaire de justice pour une simple relance ou mise en demeure. Il s'agit d'une tentative de recouvrement amiable, sans intervention du tribunal.
À retenir
En recouvrement amiable, le propriétaire paie les frais d'huissier. Le locataire n'a aucune obligation légale de rembourser ces frais, conformément à l'article L111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.
2. Procédure avec titre exécutoire (après jugement)
Si le dialogue reste infructueux, le propriétaire doit saisir la justice. Après jugement, le tribunal peut émettre un titre exécutoire condamnant le locataire au paiement des arriérés.
Règle après jugement
Lorsque le juge condamne le locataire, les frais d'huissier sont à la charge du locataire. Cependant, le propriétaire doit généralement avancer ces frais et ne sera remboursé que si le locataire est solvable.
Tableau récapitulatif
| Situation | Procédure | Qui paie initialement | Qui paie finalement |
|---|---|---|---|
| Recouvrement amiable | Sans décision de justice | Propriétaire | Propriétaire |
| Recouvrement forcé | Avec titre exécutoire | Propriétaire (avance) | Locataire (si condamné) |
Cette distinction est essentielle, notamment si vous gérez vous-même votre bien. Si vous envisagez de résilier votre mandat de gestion locative, assurez-vous de bien comprendre ces règles avant de reprendre la gestion en direct.
Tarifs et frais d'huissier : ce qu'il faut savoir
Les tarifs des commissaires de justice sont réglementés pour la plupart des actes. Ils sont définis par l'arrêté du 26 février 2016 modifié, fixant les tarifs réglementés.
Actes à tarif réglementé
| Type d'acte | Description | Tarif indicatif HT |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Injonction formelle avant procédure | 50€ à 200€* |
| Signification d'assignation | Convocation au tribunal | 40€ à 60€ |
| Signification de jugement | Notification de la décision | 40€ à 60€ |
| Procès-verbal d'expulsion | Exécution de l'expulsion | 150€ à 300€ |
*Variable selon le montant de la créance (tarifs par paliers)
Frais complémentaires
- Droit de recouvrement : pourcentage dégressif sur les sommes recouvrées
- Débours : frais avancés (droits de timbre, serrurier pour expulsion...)
- Frais de déplacement : facturés selon la distance
Actes à honoraires libres
Certaines prestations ne sont pas tarifées par la loi. Le commissaire de justice fixe alors librement ses honoraires. C'est notamment le cas pour les constats locatifs ou les états des lieux litigieux. Il est recommandé de demander un devis préalable.
La procédure de recouvrement étape par étape
Relance amiable
Contact direct avec le locataire, mise en demeure par lettre recommandée. Sollicitation de la caution si existante.
Commandement de payer
Acte délivré par commissaire de justice donnant 2 mois au locataire pour régulariser. C'est le premier acte dont les frais seront imputables au locataire après jugement.
Assignation au tribunal
Saisine du juge des contentieux de la protection. Un avocat peut être nécessaire. Le juge peut accorder des délais de paiement ou prononcer la résiliation du bail.
Jugement et titre exécutoire
Le tribunal condamne le locataire au paiement des arriérés et des frais de procédure. Le jugement devient un titre exécutoire.
Exécution forcée
Si le locataire ne paie pas, le commissaire de justice procède aux saisies ou à l'expulsion. Tous les frais sont récupérables sur le locataire.
Attention au risque d'insolvabilité
Même si le locataire est condamné à payer, le propriétaire court toujours le risque de ne pas être remboursé si le locataire est insolvable. C'est pourquoi la prévention reste la meilleure stratégie.
Comment éviter les impayés de loyer ?
La meilleure façon de ne jamais se poser la question « frais huissier loyer impayé qui paie » est de prévenir les impayés en amont.
Les solutions préventives
- Vérifier la solvabilité du locataire : demander les justificatifs de revenus, bulletins de salaire, avis d'imposition
- Exiger une caution solide : garant physique ou dispositif Visale
- Souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) : assurance couvrant les arriérés et les frais de procédure
- Bien rédiger le bail : clauses claires sur les modalités de paiement et les conséquences en cas d'impayé
L'assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)
La GLI constitue la protection la plus complète pour le propriétaire bailleur. Elle prend en charge :
- Les loyers impayés (généralement jusqu'à 24 mois)
- Les frais de procédure et d'huissier
- Les frais d'avocat
- Parfois les dégradations locatives
Le coût représente généralement 2% à 4% des loyers annuels, un investissement judicieux pour éviter les mauvaises surprises. Si vous êtes propriétaire et locataire en même temps, cette assurance peut s'avérer particulièrement pertinente pour sécuriser vos revenus locatifs.
Les recours amiables à privilégier
Avant d'engager des frais de procédure, épuisez les solutions amiables :
- Contacter directement la caution : informer le garant de la situation dès le premier impayé
- Saisir la CAF ou la MSA : si le locataire perçoit des aides au logement, demander le versement direct au propriétaire
- Proposer un échéancier : parfois, un problème passager peut se résoudre avec de la flexibilité
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Commander un état des lieuxQuestions fréquentes
En résumé : qui paie les frais d'huissier ?
La réponse à la question « frais huissier loyer impayé qui paie » est nuancée :
- Avant jugement (tentative amiable) : le propriétaire supporte seul les frais d'huissier
- Après jugement condamnant le locataire : les frais sont légalement à la charge du locataire, mais le propriétaire doit les avancer
Dans tous les cas, le propriétaire court le risque de ne jamais récupérer ces sommes si le locataire s'avère insolvable. C'est pourquoi la prévention (sélection rigoureuse du locataire, GLI) reste la meilleure stratégie pour sécuriser vos revenus locatifs.
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