Ce qui se passe lors de l'achat : le transfert du bail
En acquérant un bien immobilier loué, vous ne devenez pas seulement propriétaire des murs. Vous reprenez automatiquement le rôle de bailleur avec toutes les obligations qui en découlent.
Transfert intégral du bail
Le contrat de location est transmis tel quel. Vous devez respecter le montant du loyer, les clauses de révision et toutes les conditions initiales.
Reprise du dépôt de garantie
C'est à vous de restituer le dépôt au locataire en fin de bail. L'ancien propriétaire doit vous le transférer lors de la signature chez le notaire.
Informez le locataire de votre identité et de vos coordonnées (ou celles de votre mandataire) pour le paiement des loyers. Cette communication est obligatoire.
Les risques à vérifier avant d'acheter
Avant de signer la promesse de vente, examinez minutieusement la situation locative. Certains éléments peuvent compromettre votre projet ou rallonger considérablement les délais de récupération.
- Historique des paiements : Demandez les trois dernières années de quittances pour évaluer la fiabilité du locataire.
- Type de bail : Location vide (durée 3 ans) ou meublée (durée 1 an) ? Cela impacte directement vos délais de récupération.
- Caution solidaire : Si elle existe, vous ne pourrez pas exiger de nouvelles garanties.
- Procédure en cours : Vérifiez l'absence de litige ou de procédure d'impayés contre le locataire.
- Âge du locataire : Un locataire de plus de 65 ans bénéficie de protections spécifiques (voir section dédiée).
Si vous envisagez d'acheter via une SCI pour y habiter, sachez que les mêmes règles s'appliquent concernant le locataire en place.
Le congé pour reprise : le seul moyen légal
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les motifs de résiliation du bail par le propriétaire. Pour récupérer votre bien, vous ne pouvez invoquer que trois motifs :
Les 3 motifs légaux de congé
- Congé pour reprise – Pour habiter le logement vous-même ou y loger un proche
- Congé pour vente – Non applicable si votre but est d'y habiter
- Motif légitime et sérieux – Faute grave du locataire (impayés répétés, troubles...)
Le logement repris doit obligatoirement devenir votre résidence principale ou celle du proche désigné.
Qui peut bénéficier de la reprise ?
La loi définit strictement la liste des proches pouvant bénéficier d'un congé pour reprise :
- Époux, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an
- Ascendants (parents, grands-parents) du bailleur ou de son conjoint
- Descendants (enfants, petits-enfants) du bailleur ou de son conjoint
Le « verrou des 2 ans » de la loi ALUR
C'est le point crucial à comprendre avant tout achat. La loi ALUR protège le locataire en instaurant un délai de carence pour le nouveau propriétaire. Selon le service-public.fr, ce mécanisme s'applique dès lors que l'échéance du bail est proche de la date d'achat.
- 1er janvier 2025 Vous achetez un appartement loué vide
- 1er septembre 2025 (8 mois après) Fin du bail en cours → Moins de 2 ans après l'achat
- 1er septembre 2028 Fin du bail renouvelé (3 ans) → Date de reprise possible
- 1er mars 2028 Date limite d'envoi du congé (6 mois avant)
Ce mécanisme s'applique que vous souhaitiez acheter une maison ou un appartement, en location vide ou meublée. Pour une location meublée (bail d'1 an), vous ne pourrez donner congé qu'à la deuxième échéance après l'achat.
Les formalités du congé pour reprise
Pour éviter tout litige et un éventuel recours en annulation, votre lettre de congé doit être irréprochable sur la forme et le fond.
Délais de préavis à respecter
Location vide
6 mois avant la date d'échéance du bail
Location meublée
3 mois avant la date d'échéance du bail
Modes d'envoi acceptés
- Lettre recommandée avec AR – Solution standard
- Acte de commissaire de justice – Le plus sécurisant juridiquement
- Remise en main propre – Contre récépissé ou émargement
La lettre doit être adressée à tous les titulaires du bail, même s'ils sont séparés ou ne vivent plus ensemble.
Contenu obligatoire de la lettre
Sous peine de nullité, votre congé doit mentionner précisément :
- Le motif exact : « reprise pour habiter »
- L'identité complète du bénéficiaire de la reprise
- Le lien de parenté (si proche concerné)
- La justification du caractère réel et sérieux
- La notice d'information obligatoire en annexe
Cas particuliers : les locataires protégés
Protection renforcée
Un locataire bénéficie d'une protection spéciale s'il cumule deux conditions à l'échéance du bail : être âgé de plus de 65 ans et avoir des ressources inférieures aux plafonds HLM de sa zone.
Dans ce cas, vous ne pouvez donner congé pour reprise qu'à condition de proposer une solution de relogement au locataire, dans son secteur géographique (généralement moins de 5 km) et correspondant à ses ressources.
Exception à cette règle
Cette obligation de relogement ne s'applique pas si vous-même avez plus de 65 ans ou si vos propres ressources sont modestes.
Et le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption (priorité d'achat pour le locataire) ne s'applique que dans le cas d'un congé pour vente. Si vous achetez pour habiter et donnez congé pour reprise, le locataire n'a pas de droit de préemption et doit quitter les lieux à l'échéance du bail.
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Découvrir nos servicesQuestions fréquentes
La décote se situe généralement entre 10% et 15% du prix de vente, selon la durée restante du bail et le profil du locataire. Plus le bail est récent, plus la décote sera importante.
Si votre congé est juridiquement irréprochable, vous devrez engager une procédure judiciaire. Cependant, la négociation amiable reste souvent plus rapide et moins coûteuse : proposer une indemnité de départ ou la prise en charge des frais de déménagement peut accélérer le processus.
Non. Si vous donnez congé pour reprise, vous devez véritablement habiter le logement. Le relouer à un tiers après le départ du locataire constituerait un congé frauduleux, passible de sanctions.
Le préavis diffère : 3 mois pour un meublé contre 6 mois pour une location vide. Mais le « verrou des 2 ans » s'applique dans les deux cas. La durée du bail étant plus courte en meublé (1 an), vous devrez attendre la deuxième échéance si la première tombe moins de 2 ans après l'achat.
En résumé
L'achat d'un bien avec locataire en place pour y habiter est une stratégie qui demande patience et rigueur administrative. La décote de 10 à 15% peut représenter une économie substantielle, mais le « verrou des 2 ans » de la loi ALUR est l'élément crucial à anticiper pour planifier votre emménagement.
Avant d'acheter, calculez précisément la date à laquelle vous pourrez légalement récupérer le bien pour y habiter.