Taxe d'Habitation Résidence Secondaire Inoccupée
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, les propriétaires de résidences secondaires font face à une fiscalité spécifique. Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour comprendre vos obligations et optimiser votre situation.
Une résidence secondaire inoccupée reste soumise à la THRS (Taxe d'Habitation sur les Résidences Secondaires) dès lors qu'elle est meublée. Même si vous ne l'occupez qu'une partie de l'année, voire pas du tout, vous êtes redevable de cette taxe au 1er janvier.
Comprendre la Taxe d'Habitation Résidence Secondaire (THRS)
La THRS est un impôt local dû par toute personne disposant d'un logement meublé non affecté à son habitation principale au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette taxe concerne aussi bien le logement que ses dépendances immédiates comme un garage, parking privatif ou cave.
Qui doit payer ?
Propriétaire ou usufruitier
Vous êtes redevable si la résidence secondaire est à votre disposition, même si elle n'est occupée qu'occasionnellement ou pas du tout au cours de l'année.
Locataire à l'année
Si le logement est loué à l'année comme résidence secondaire par un locataire, c'est ce dernier qui paie la taxe d'habitation en tant qu'occupant au 1er janvier.
Le critère déterminant : le logement meublé
Le critère clé pour la THRS est que le logement soit suffisamment meublé pour être habitable. Un logement vide de tout meuble n'est pas soumis à la THRS, mais peut être concerné par d'autres taxes en cas d'inoccupation prolongée.
La majoration en zone tendue : jusqu'à 60% de surcoût
Dans les communes où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande (zones tendues), les conseils municipaux peuvent voter une majoration de la THRS. Cette surtaxe peut représenter de 5% à 60% du montant de base.
Le décret d'août 2023 a considérablement élargi le périmètre des zones tendues, incluant désormais de nombreuses communes supplémentaires. Pour vérifier si votre commune est concernée, consultez le simulateur officiel sur service-public.fr.
Calcul de la THRS
Le montant de votre taxe d'habitation résidence secondaire est calculé ainsi :
Valeur locative cadastrale × (Taux communal + Taux intercommunal) × (1 + Taux de majoration si applicable)
Si vous envisagez de vendre votre résidence secondaire pour éviter cette fiscalité, consultez notre guide complet du vendeur immobilier pour réussir votre transaction.
Demander l'exonération de la majoration
Même en zone tendue, vous pouvez demander une exonération de la majoration dans certains cas :
- Contrainte professionnelle : votre activité vous oblige à résider dans la résidence secondaire plutôt que dans votre résidence principale
- Impossibilité d'habiter : le logement est inhabitable pour une cause indépendante de votre volonté (travaux nécessaires, sinistre)
- Hébergement en établissement de soins : votre ancienne résidence principale est devenue secondaire suite à une admission en soins de longue durée
La demande de dégrèvement doit être adressée au centre des finances publiques via la messagerie de votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
THRS, TLV, THLV : ne confondez plus
Beaucoup de propriétaires confondent la taxe d'habitation résidence secondaire avec la taxe sur les logements vacants. Voici un tableau récapitulatif pour y voir clair :
| Taxe | Concerne | Durée vacance | Zone |
|---|---|---|---|
| THRS | Logement meublé | Sans importance | Toutes communes |
| TLV | Logement non meublé | Plus d'un an | Zones tendues |
| THLV | Logement non meublé | Plus de deux ans | Communes ayant délibéré |
Un logement meublé (résidence secondaire) est toujours soumis à la THRS. Un logement vide (non meublé) vacant depuis longtemps relève de la TLV ou THLV selon la zone géographique.
Les cas d'exonération de la THRS
Comment ne pas payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ? Les possibilités sont limitées, mais elles existent dans certaines situations précises.
Entrée en établissement spécialisé
Si vous quittez votre résidence principale pour entrer durablement dans une maison de retraite (EHPAD) ou un centre de soins de longue durée, votre ancien logement devient une résidence secondaire. Vous êtes alors exonéré de la THRS à partir de l'année suivant votre admission.
Meublés de tourisme en ZFRR
Les locaux classés meublés de tourisme ou chambres d'hôtes situés en Zone France Ruralités Revitalisation (ZFRR) peuvent bénéficier d'une exonération de la part communale de la THRS, sur délibération de la commune. La demande doit être effectuée via le formulaire n°1205-GD avant le 1er mars de l'année d'imposition.
Location exclusive à l'année
Si vous louez votre résidence secondaire à un locataire qui en fait sa résidence principale, c'est lui qui devient redevable de la taxe d'habitation. Vous vous interrogez sur la meilleure stratégie ? Notre article vendre avec ou sans agent en 2026 peut vous aider à prendre la bonne décision.
Attention location saisonnière : si vous faites de la location saisonnière, les services fiscaux considèrent que vous conservez la jouissance du bien une partie de l'année. Vous restez donc redevable de la THRS, sauf si vous prouvez n'avoir aucune intention d'occuper personnellement le logement.
L'obligation déclarative : ne l'oubliez pas !
Depuis 2023, tous les propriétaires doivent effectuer une déclaration d'occupation de leurs biens immobiliers. Cette obligation permet aux services fiscaux d'identifier correctement la nature de l'occupation (résidence principale, secondaire ou logement vacant).
La déclaration s'effectue en ligne sur votre espace particulier impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Une absence de déclaration ou une inexactitude peut entraîner une amende de 150 € par local.
Si vous rencontrez des difficultés à vendre votre bien, découvrez nos conseils dans l'article ma maison ne se vend pas : que faire pour relancer la vente.
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