- Zone non tendue : fixation libre du loyer à la relocation
- Zone tendue : augmentation interdite sauf 4 exceptions légales
- Encadrement des loyers : respect du loyer de référence majoré obligatoire
- Passoires énergétiques : gel ou interdiction totale de location
Lorsqu'un propriétaire bailleur remet son logement en location, une question revient systématiquement : est-il possible d'appliquer une augmentation de loyer entre deux locataires ?
La réponse dépend de plusieurs critères essentiels : la localisation du logement (zone tendue ou non), l'existence d'un encadrement spécifique des loyers, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les conditions fixées par la loi ALUR.
Ce guide détaille les règles légales, les cas d'exception, les méthodes de calcul et les bonnes pratiques pour fixer un nouveau loyer en toute conformité avec la réglementation 2025.
Est-il possible d'augmenter le loyer entre deux locataires ?
En principe, la fixation du loyer à la relocation dépend directement de la zone géographique du bien immobilier.
Le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer du nouvel occupant, sauf mesures locales spécifiques.
L'augmentation de loyer entre deux locataires est interdite, sauf 4 exceptions précises : rattrapage IRL, loyer sous-évalué, travaux d'amélioration ou vacance longue.
Avant de fixer un nouveau montant, il est donc indispensable d'identifier précisément la situation géographique et réglementaire du bien. Cette étape préalable évite tout risque de contentieux avec le nouveau locataire, comme c'est parfois le cas lors d'une annulation de vente immobilière pour tromperie.
Zones tendues et zones non tendues : les différences
| Situation | Règles d'augmentation | Exceptions |
|---|---|---|
| Zone non tendue | Fixation libre du loyer | Respect du marché local recommandé |
| Zone tendue | Interdiction d'augmenter | 4 cas : IRL, sous-évaluation, travaux, vacance > 18 mois |
| Ville avec encadrement (Paris, Lille, Lyon, Montpellier...) |
Loyer ≤ loyer de référence majoré | Complément si caractéristiques exceptionnelles |
Encadrement des loyers : villes concernées
Dans certaines grandes agglomérations françaises, un dispositif spécifique limite strictement la hausse possible. Le propriétaire doit impérativement respecter :
- Le loyer de référence majoré (LRM) fixé par arrêté préfectoral
- Le complément de loyer uniquement si le logement présente des atouts exceptionnels (terrasse rare, vue unique, équipements haut de gamme)
Utilisez le simulateur officiel de Service-Public.fr pour vérifier le plafond de loyer applicable à votre bien.
Les 4 exceptions légales en zone tendue
Même en zone tendue, il existe quatre situations permettant légalement d'augmenter le loyer à la relocation :
IRL non appliquée depuis +12 mois
Si le bailleur n'a pas appliqué l'indexation annuelle prévue par le bail, il peut la rattraper lors de la relocation.
Loyer manifestement sous-évalué
Le bailleur doit fournir 3 à 5 références de loyers comparables. La hausse maximale correspond à la moitié de l'écart constaté.
Travaux d'amélioration
Des travaux importants (performance énergétique, sécurité, confort) peuvent justifier une hausse plafonnée à 15 % du montant TTC.
Vacance supérieure à 18 mois
Si le logement est resté vide au moins 18 mois, le propriétaire retrouve une liberté totale pour fixer le nouveau loyer.
Calcul du rattrapage IRL
La formule légale pour le rattrapage de l'Indice de Référence des Loyers est :
IRL N / IRL N-1)
Les indices IRL sont publiés chaque trimestre par l'INSEE et servent de référence pour toute révision de loyer.
Performance énergétique : une condition clé
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le diagnostic de performance énergétique (DPE) joue un rôle déterminant dans la possibilité d'augmenter un loyer :
Logements classés F ou G : gel des loyers obligatoire. Depuis 2025, il est interdit de louer un logement classé G. Les logements F seront concernés en 2028, puis les logements E en 2034.
Autrement dit, un propriétaire d'un logement considéré comme "passoire énergétique" ne peut ni augmenter son loyer entre deux locataires, ni relouer sans avoir réalisé au préalable des travaux de rénovation énergétique.
Cette contrainte s'ajoute aux autres obligations du bailleur, notamment celle de réaliser un état des lieux conforme avant la signature du bail.
Tableau récapitulatif des calculs
| Situation | Ancien loyer | Hausse autorisée | Nouveau loyer |
|---|---|---|---|
| IRL non appliqué (12 mois) | 900 € | + 3,5 % | 931,50 € |
| Loyer sous-évalué (écart 200 €) | 1 000 € | + 100 € | 1 100 € |
| Travaux 15 % (12 000 € TTC) | 850 € | + 150 € | 1 000 € |
| Vacance > 18 mois | 750 € | Libre | Selon marché |
✅ Checklist avant de fixer un nouveau loyer
Questions fréquentes
De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?
Chaque année, l'augmentation dépend de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. En cas de relocation en zone tendue, seule une révision dans les cas prévus par la loi est autorisée.
Quel est le maximum qu'un propriétaire peut augmenter le loyer ?
En zone non tendue, il n'existe pas de plafond légal. En zone tendue, la hausse est strictement limitée aux 4 cas d'exception : rattrapage IRL, moitié de l'écart pour un loyer sous-évalué, 15 % du montant des travaux, ou liberté totale après 18 mois de vacance.
Quel est le délai maximum entre deux locataires ?
Un logement resté vacant pendant 18 mois ou plus peut être reloué librement, sans restriction de hausse de loyer, même en zone tendue. Des justificatifs de vacance (factures EDF sans consommation, ancien état des lieux) sont à conserver.
Comment calculer un loyer pour une location ?
Commencez par analyser le marché local via les annonces de logements similaires. Appliquez ensuite les règles légales (IRL, encadrement des loyers) et vérifiez si des exceptions s'appliquent à votre situation.
Peut-on augmenter le loyer en zone tendue ?
Oui, mais uniquement dans les 4 cas prévus par la loi : rattrapage de l'IRL non appliquée, loyer manifestement sous-évalué, travaux d'amélioration significatifs, ou vacance du logement supérieure à 18 mois.
- Zone non tendue : liberté totale de fixation du loyer
- Zone tendue : interdiction de hausse sauf les 4 exceptions légales
- Encadrement des loyers : respect obligatoire du loyer de référence majoré
- Passoires énergétiques : gel du loyer ou interdiction de location
- Conseil : utilisez le simulateur officiel et conservez tous vos justificatifs
En résumé, l'augmentation de loyer entre deux locataires reste possible mais demeure très encadrée. Pour rester compétitif tout en respectant la loi, combinez analyse du marché local, respect du cadre légal et optimisation de la performance énergétique avant de fixer le prix d'un nouveau bail.
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