Propriétaire et locataire en même temps impôts
De plus en plus de Français se demandent s’il est possible d’être propriétaire et locataire en même temps.
La réponse est oui, mais cette situation entraîne des questions juridiques, financières et surtout fiscales. Quels impôts revenus locatifs devez-vous payer ? Comment déclarer vos revenus fonciers ? Et surtout, comment optimiser votre fiscalité si vous louez un bien tout en habitant un autre logement ?
Dans cet article, nous allons analyser tous les cas possibles pour comprendre les impacts sur vos impôts et revenu locatif.
Être propriétaire et locataire en même temps : est-ce possible ?
Oui, il est tout à fait possible d’avoir ces deux statuts. Vous pouvez :
Acheter un bien immobilier et continuer à louer votre logement actuel.
Être propriétaire d’une résidence principale et louer un autre logement pour des raisons professionnelles.
Louer une partie de votre maison (ex. une chambre, un étage) tout en l’occupant.
Être propriétaire d’une résidence secondaire et locataire d’un logement principal plus pratique.
👉 Ainsi, la question « Peut-on être propriétaire et locataire en même temps ? » trouve une réponse claire : non seulement c’est possible, mais c’est courant.
Propriétaire et locataire en même temps : les situations fréquentes
Voici les cas typiques :
Locataire et propriétaire résidence secondaire : vous gardez une maison de vacances tout en louant votre logement principal en ville.
Propriétaire résidence principale et locataire ailleurs : vous possédez un logement, mais vous en louez un autre, souvent pour le travail.
Investissement locatif : vous achetez un bien pour le louer, mais continuez à être locataire pour votre propre habitation.
Transition immobilière : vous vendez un logement et louez temporairement en attendant d’acheter un nouveau bien.
Quels impôts doit-on payer lorsqu’on est propriétaire et locataire en même temps ?
Le fait d’être propriétaire ET locataire modifie vos obligations fiscales. Voici les principaux impôts à connaître :
| Type d’impôt | Concerné en tant que propriétaire | Concerné en tant que locataire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Oui, vous devez la payer sur votre bien immobilier | Non |
| Taxe d’habitation (résidence secondaire uniquement) | Oui, si vous possédez une résidence secondaire | Non |
| Impôt revenu locatif / foncier | Oui, si vous louez un logement (vide ou meublé) | Non |
| APL (aide au logement) | Non, en tant que propriétaire bailleur | Oui, si vous êtes locataire éligible |
👉 La vraie question est donc : comment déclarer ses revenus locatifs et optimiser ses impôts ?
Revenu locatif et impôt : comment ça marche ?
Dès que vous mettez en location un bien immobilier, vous devez déclarer vos loyers. Ces sommes sont appelées revenus locatifs.
Il existe deux grands régimes fiscaux :
Impôt revenu foncier (location vide) :
Micro-foncier si vos revenus locatifs < 15 000 €/an (abattement de 30 %).
Régime réel si > 15 000 €/an (déductions réelles : travaux, charges, intérêts d’emprunt).
Impôt sur les BIC (location meublée) :
LMNP au micro-BIC : abattement de 50 %.
LMNP au réel : amortissement du bien, déduction des charges.
👉 Exemple concret :
Vous êtes locataire à Paris pour vous rapprocher de votre travail. En parallèle, vous êtes propriétaire d’un appartement à Lyon que vous louez. Vous devez déclarer vos loyers perçus à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie « revenus fonciers » ou « BIC » selon le type de location.
Comment les impôts savent-ils que vous êtes propriétaire ?
Les services fiscaux disposent de plusieurs moyens :
Le fichier immobilier (publicité foncière) enregistre toutes les transactions.
La taxe foncière révèle automatiquement la propriété.
La déclaration de revenus (case « revenus fonciers ») permet de suivre vos loyers.
En clair, il est impossible de dissimuler une propriété à l’administration fiscale.
Peut-on avoir deux résidences principales ?
Non. Selon la loi fiscale, vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale.
Cependant :
Vous pouvez être propriétaire d’une maison en province et louer un appartement à Paris pour votre travail. L’administration considérera votre logement principal comme celui où vous résidez le plus de temps.
Si vous vivez à 50 % dans chaque logement, c’est celui où vous avez vos attaches familiales qui sera considéré comme résidence principale.
👉 La notion de résidence principale temps d’occupation est donc déterminante.
Propriétaire et locataire en même temps : impact sur les aides (APL)
Beaucoup se demandent : Puis-je toucher des APL si je suis propriétaire et locataire en même temps ?
La réponse dépend :
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement que vous louez, mais locataire pour votre résidence principale, vous pouvez bénéficier des APL (sous conditions de ressources).
Si vous êtes propriétaire occupant, vous n’avez pas droit aux APL.
👉 Exemple : un étudiant propriétaire d’un studio qu’il loue à un tiers peut tout à fait obtenir des APL sur son logement en location ailleurs.
Les avantages et inconvénients d’être propriétaire et locataire en même temps
✅ Avantages
Constitution d’un patrimoine immobilier.
Possibilité de percevoir un revenu locatif imposé mais optimisable.
Flexibilité géographique grâce à la location.
Diversification financière : on habite en location mais on investit ailleurs.
❌ Inconvénients
Double coût (loyer + crédit immobilier + charges + impôts).
Complexité fiscale (impôt revenu foncier, déclaration spécifique).
Contraintes de gestion (travaux, entretien, loyers impayés).
Optimiser ses impôts revenus locatifs : conseils pratiques
Pour éviter une fiscalité trop lourde, voici des stratégies :
Choisir le bon régime fiscal : micro-foncier pour sa simplicité, réel pour les fortes charges.
Déduire un maximum de frais : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, charges de copropriété.
Investir en location meublée LMNP : très avantageux grâce à l’amortissement.
Profiter des dispositifs fiscaux : loi Pinel, Denormandie, Malraux.
Exemple de calcul d’impôt revenu locatif
| Revenus locatifs annuels | Régime fiscal | Abattement/déductions | Impôt à payer (hors taux marginal) |
|---|---|---|---|
| 12 000 € (location vide) | Micro-foncier | 30 % (3 600 €) | 8 400 € imposables |
| 18 000 € (location vide) | Réel | Déduction de 9 000 € de charges | 9 000 € imposables |
| 10 000 € (meublé LMNP) | Micro-BIC | 50 % (5 000 €) | 5 000 € imposables |
Propriétaire et locataire en même temps impôts, une bonne stratégie ?
Être propriétaire et locataire en même temps peut sembler paradoxal, mais c’est une stratégie intelligente pour investir dans l’immobilier sans sacrifier sa flexibilité.
Cependant, il est crucial de bien comprendre les implications fiscales. Les impôts revenus locatifs doivent être déclarés correctement, et choisir entre impôt revenu foncier ou régime BIC peut faire une énorme différence sur vos charges.
👉 En résumé :
Oui, vous pouvez être locataire et propriétaire en même temps.
Non, vous ne pouvez pas avoir deux résidences principales.
Oui, vous devez déclarer vos revenus locatifs impôt.
Oui, vous pouvez optimiser votre fiscalité avec les bons choix.
FAQ rapide
❓ Peut-on être propriétaire et locataire en même temps ?
✅ Oui, c’est possible et courant.
❓ Quels impôts doit-on payer ?
👉 Taxe foncière, impôt revenu locatif, parfois taxe d’habitation sur une résidence secondaire.
❓ Comment les impôts savent-ils que je suis propriétaire ?
👉 Via la publicité foncière et la taxe foncière.
❓ Peut-on avoir deux résidences principales ?
❌ Non, une seule résidence principale est reconnue fiscalement.
❓ Propriétaire et locataire en même temps APL, est-ce possible ?
✅ Oui, si vous êtes locataire de votre résidence principale et propriétaire bailleur ailleurs.
