Augmentation de loyer entre deux locataires : règles, calculs et cas pratiques
Lorsqu’un bailleur remet son logement en location, une question revient souvent : est-il possible d’appliquer une augmentation de loyer entre deux locataires ?
La réponse dépend de plusieurs critères : localisation du logement (zone tendue ou non), encadrement spécifique des loyers, diagnostic énergétique (DPE) et conditions fixées par la loi ALUR.
Dans cet article, nous allons détailler les règles légales, les cas d’exception, les méthodes de calcul et les bonnes pratiques pour fixer un nouveau loyer conforme à la réglementation.
Est-il possible d’augmenter le loyer entre deux locataires ?
En principe, la fixation du loyer prix à la relocation dépend de la zone géographique :
En zone non tendue : le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer du nouvel occupant, sauf mesures locales spécifiques.
En zone tendue (définie par la loi ALUR) : l’augmentation de loyer entre deux locataires est interdite, sauf exceptions précises (rattrapage IRL, loyer sous-évalué, travaux, vacance longue).
👉 Avant de fixer un nouveau montant, il faut donc identifier la situation du bien.
Zones tendues et zones non tendues : les différences
| Situation du logement | Règles d’augmentation | Exceptions possibles |
|---|---|---|
| Zone non tendue | Fixation libre du loyer | Respect du marché local recommandé |
| Zone tendue | Interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires | 4 cas : rattrapage IRL, loyer sous-évalué, travaux d’amélioration, vacance > 18 mois |
| Ville avec encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, etc.) | Le loyer doit rester ≤ loyer de référence majoré (LRM) | Complément possible uniquement si le bien a des caractéristiques exceptionnelles |
Encadrement des loyers et villes concernées
Dans certaines grandes villes, un dispositif spécifique limite la hausse possible. Le propriétaire doit respecter :
Le loyer de référence majoré (LRM) fixé par arrêté préfectoral.
Le complément de loyer (uniquement si le logement présente des atouts exceptionnels, comme une terrasse rare ou une vue unique).
👉 Consultez l’outil encadrement des loyers simulateur proposé par Service Public pour vérifier le plafond applicable.
Les 4 cas permettant une augmentation de loyer en zone tendue
1. IRL non appliquée depuis plus de 12 mois
Si le bailleur n’a pas appliqué l’indexation annuelle prévue par le bail, il peut la rattraper à la relocation.
Formule :
Nouveau loyer = Ancien loyer × (IRL N / IRL N-1)
Exemple : un loyer de 800 €, avec IRL N = 150 et IRL N-1 = 145.
Nouveau loyer = 800 × (150 / 145) = 827,58 €
👉 Ce mécanisme s’appelle rattrapage augmentation loyer locataire.
2. Loyer sous-évalué
Si le montant du loyer est inférieur au marché, il est possible de le réévaluer.
Le bailleur doit fournir 3 à 5 références de loyers comparables (surface, localisation, équipements).
La hausse maximale correspond à la moitié de l’écart constaté.
Exemple : un appartement loué 1 000 €, alors que des biens comparables se louent 1 200 €.
Différence = 200 € → hausse possible = 100 €
Nouveau loyer = 1 100 €
👉 Cette réévaluation du loyer doit être justifiée dans le bail avec les références.
3. Travaux d’amélioration
Des travaux importants peuvent justifier une augmentation de loyer entre deux locataires.
Les travaux doivent concerner la performance énergétique, la sécurité ou le confort.
La hausse est plafonnée à 15 % du montant TTC des travaux.
Exemple : travaux de 12 000 € TTC.
Augmentation annuelle = 1 800 € (soit 150 € par mois).
4. Vacance du logement de plus de 18 mois
Si le logement est resté vide au moins 18 mois, le propriétaire retrouve une liberté totale pour fixer le loyer du nouveau locataire.
Preuves à fournir : factures EDF sans consommation, ancien état des lieux, etc.
Performance énergétique : une condition clé
Depuis la loi Climat et Résilience :
Les logements classés F ou G sont soumis au gel des loyers.
Depuis 2025, il est interdit de louer un logement classé G.
Les prochaines échéances concernent les logements F (2028) et E (2034).
👉 Autrement dit, un propriétaire de passoire énergétique ne peut ni augmenter son loyer entre deux locataires, ni relouer sans rénovation.
Comment calculer un nouveau loyer ?
Pour déterminer le montant autorisé, plusieurs méthodes existent :
Rattrapage IRL : appliquez la formule légale en fonction des indices publiés par l’INSEE.
Estimation location appartement : comparez avec les annonces de logements similaires dans le quartier.
Encadrement des loyers : vérifiez le plafond dans les villes concernées.
Exemple de calcul d’augmentation
| Situation | Ancien loyer | Plafond autorisé | Nouveau loyer possible |
|---|---|---|---|
| IRL non appliqué (12 mois) | 900 € | + 3,5 % | 931,50 € |
| Loyer sous-évalué (écart de 200 €) | 1 000 € | + 100 € | 1 100 € |
| Travaux 15 % (12 000 € TTC) | 850 € | + 150 € | 1 000 € |
| Vacance > 18 mois | 750 € | libre | selon marché |
Checklist pour augmenter le loyer à la relocation
Avant de signer un nouveau bail, suivez ces étapes :
✅ Identifier si le logement est en zone tendue ou non.
✅ Vérifier si la ville est soumise à l’encadrement des loyers.
✅ Contrôler le DPE (classe F ou G = gel du loyer).
✅ Vérifier si l’un des 4 cas d’exception s’applique.
✅ Calculer le nouveau loyer selon les règles légales.
✅ Conserver les preuves (IRL, factures, références comparatives, vacance).
FAQ sur l’augmentation de loyer entre deux locataires
De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?
Chaque année, l’augmentation dépend de l’IRL. En cas de relocation, seule une révision dans les cas prévus est possible.
Quel est le maximum qu’un propriétaire peut augmenter le loyer ?
En zone non tendue : pas de plafond.
En zone tendue : hausse limitée (IRL, ½ écart, 15 % travaux, vacance > 18 mois).
Quel est le délai maximum entre deux locataires ?
Un logement resté vacant 18 mois ou plus peut être reloué librement.
Comment calculer un loyer pour une location ?
Vérifier le marché local (annonces similaires).
Appliquer les règles légales (IRL, encadrement, exceptions).
Augmentation de loyer entre deux locataires zone tendue ?
Possible uniquement dans les 4 cas listés (IRL, sous-évaluation, travaux, vacance).
Loi ALUR et augmentation de loyer
La Loi ALUR définit les zones tendues et fixe les limites d’augmentation.
À retenir
Zone non tendue : liberté de fixation du loyer.
Zone tendue : interdiction de hausse sauf exceptions (IRL, sous-évaluation, travaux, vacance).
Encadrement des loyers : respect du loyer de référence majoré.
Passoires énergétiques : gel ou interdiction totale de location.
👉 Pour éviter tout litige, il est conseillé de réévaluer le loyer avec prudence, d’utiliser un simulateur officiel Service Public et de conserver les justificatifs.
📌 En résumé, l’augmentation de loyer entre deux locataires est possible mais très encadrée. Pour rester compétitif tout en respectant la loi, combinez analyse du marché, encadrement légal et performance énergétique avant de fixer le prix d’un nouveau bail.
