Comprendre les Frais de Notaire pour Marchand de Biens
Les frais de notaire pour marchand de biens représentent un élément crucial dans le calcul de la rentabilité de toute opération d'achat-revente immobilière. En effet, contrairement aux particuliers qui acquittent des frais de notaire élevés (entre 7% et 8% du prix d'acquisition), les marchands de biens bénéficient d'une fiscalité avantageuse leur permettant de réduire considérablement ces coûts.
Dans ce guide complet, nous allons explorer en détail la composition des frais de notaire marchand de biens, les mécanismes d'optimisation disponibles, et comment calculer précisément ces frais pour vos opérations immobilières. Par ailleurs, nous verrons comment des solutions innovantes comme Jatai peuvent vous accompagner dans la gestion de vos biens après acquisition.
Composition des Frais de Notaire Marchand de Biens
Les frais de notaire pour marchand de bien se décomposent en quatre éléments principaux. Ainsi, pour bien comprendre votre budget d'acquisition, il est essentiel de connaître chacune de ces composantes :
1. Les Droits d'Enregistrement
C'est la partie la plus importante des frais notaire marchand de biens. Pour un particulier, ce taux s'élève à environ 5,80% du prix d'achat en France métropolitaine. Cependant, le marchand de biens peut bénéficier d'un taux réduit de 0,715% sous certaines conditions :
- ✓ Engagement de revendre le bien dans les 5 ans
- ✓ Inscription de cette clause dans l'acte notarié
- ✓ Statut d'assujetti à la TVA
Cette réduction représente une économie considérable de plus de 5 points sur le prix d'acquisition, soit plusieurs milliers d'euros par opération.
2. Les Émoluments du Notaire
Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire pour ses services. Ils sont calculés selon un barème dégressif établi par décret :
- De 0 à 6 500 € : 3,945%
- De 6 501 € à 17 000 € : 1,627%
- De 17 001 € à 60 000 € : 1,085%
- Au-delà de 60 000 € : 0,814%
Par conséquent, pour un bien à 200 000 €, les émoluments s'élèvent approximativement à 2 000 € HT, soit un montant relativement modeste comparé aux droits d'enregistrement.
3. Les Débours
Il s'agit des sommes avancées par le notaire pour votre compte, notamment :
- Les frais de cadastre
- Les demandes d'état hypothécaire
- Les documents administratifs divers
- Les frais de publication
Ces frais de notaire marchand de bien annexes représentent généralement quelques centaines d'euros (entre 400 € et 800 €).
4. La Contribution de Sécurité Immobilière
Cette taxe, fixée à 0,10% du prix du bien, est obligatoire pour toute mutation immobilière. Elle finance le service de la publicité foncière.
Pour un bien de 200 000 €, elle représente donc 200 €. Cette contribution s'applique de manière identique pour tous les acquéreurs, qu'ils soient particuliers ou marchands de biens.
Quel est le Taux des Droits d'Enregistrement pour un Marchand de Biens ?
La question du taux des droits d'enregistrement est centrale dans la fiscalité marchand de biens. En effet, c'est sur ce point que se joue la principale optimisation des coûts d'acquisition.
Taux Standard vs Taux Réduit
Sans engagement particulier, un marchand de biens paie les mêmes droits de mutation qu'un particulier, soit entre 5,09% et 5,80% selon les départements. Toutefois, en prenant un engagement de revendre, le taux descend à 0,715%, ce qui représente une économie substantielle.
| Type d'acquisition | Taux applicable | Pour 200 000 € | Économie |
|---|---|---|---|
| Particulier | 5,80% | 11 600 € | - |
| Marchand sans engagement | 5,80% | 11 600 € | - |
| Marchand avec engagement revendre | 0,715% | 1 430 € | 10 170 € |
| Marchand avec engagement construire | Droit fixe | 125 € | 11 475 € |
L'Engagement de Revendre : Comment ça Fonctionne ?
Pour bénéficier du taux réduit de 0,715% sur les frais de notaire marchand de biens, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Être assujetti à la TVA conformément à l'article 256 A du Code Général des Impôts
- Acheter un bien immobilier situé en France métropolitaine ou dans les DOM
- S'engager formellement à revendre le bien dans un délai de 5 ans à compter de l'acquisition
- Mentionner cet engagement explicitement dans l'acte d'acquisition
Important : Conséquences du Non-Respect
Si l'engagement de revendre n'est pas respecté dans les 5 ans, le marchand de biens devra s'acquitter des droits de mutation complémentaires (environ 5% supplémentaires), majorés d'intérêts de retard et de pénalités. C'est pourquoi il est crucial de bien anticiper la revente ou, le cas échéant, de lever l'engagement avant l'expiration du délai.
L'Engagement de Construire : L'Optimisation Ultime
Pour les opérations incluant des travaux importants, l'engagement de construire permet d'obtenir une exonération quasi-totale des droits de mutation. En effet, moyennant un droit fixe de seulement 125 euros, le marchand de biens peut éviter de payer les 5,80% habituels.
Cet engagement s'applique aux situations suivantes :
- Construction d'un immeuble neuf sur un terrain acquis
- Surélévation d'un immeuble existant
- Remise en état complète d'un immeuble ancien (travaux rendant le bien fiscalement neuf)
- Achèvement d'un immeuble neuf inachevé
Le délai pour réaliser les travaux est de 4 ans à compter de l'acquisition. Par ailleurs, une prorogation d'un an peut être demandée en cas de difficultés justifiées.
Quelles sont les Charges d'un Marchand de Biens ?
Au-delà des frais de notaire pour marchand de biens, l'activité de marchand de biens implique de nombreuses autres charges qu'il convient d'anticiper pour calculer correctement la rentabilité de chaque opération.
💼 Charges Fiscales
- Impôt sur les sociétés (IS) : 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25% au-delà
- TVA : À collecter sur les ventes (20% ou TVA sur marge selon les cas)
- Contribution économique territoriale (CET) : Cotisation foncière des entreprises (CFE) et cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE)
🏢 Charges de Structure
- Comptabilité : Expert-comptable spécialisé (2 000 à 5 000 € par an)
- Assurances : RC professionnelle, garanties financières
- Locaux professionnels : Bureaux, entrepôts si nécessaire
- Frais bancaires : Compte professionnel, frais de financement
🔨 Charges Opérationnelles
- Travaux de rénovation : Selon le projet
- Honoraires d'architecte : Si travaux importants (7 à 15% du coût des travaux)
- Diagnostics immobiliers : DPE, amiante, plomb, termites (500 à 2 000 € par bien)
- Frais de commercialisation : Marketing, photographies, visites
📊 Charges Financières
- Intérêts d'emprunt : Si financement bancaire
- Frais de dossier : 1% du montant emprunté environ
- Garanties bancaires : Hypothèque, caution
- Assurance emprunteur : Pour les prêts professionnels
Conseil d'Expert
Pour optimiser vos charges opérationnelles, notamment en matière de revente, Jatai vous propose une solution révolutionnaire. En effet, cette marketplace immobilière innovante vous permet de ne payer que pour les services dont vous avez réellement besoin : visites, remises de clés, photographies professionnelles, visites virtuelles, prises de vue par drone, ou encore home staging.
Contrairement aux solutions traditionnelles, Jatai ne facture aucun frais mensuel de gestion ni commission au pourcentage. Vous gardez le contrôle total de vos biens tout en bénéficiant d'un réseau de plus de 150 prestataires vérifiés partout en France.
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L'acquisition immobilière en tant que marchand de biens nécessite une approche méthodique et professionnelle. Voici les étapes clés pour réussir vos opérations tout en optimisant vos frais de notaire marchand de biens :
Création de la Structure Juridique
Avant toute acquisition, vous devez créer une société (SARL, SAS, SASU) et vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Par ailleurs, vous devrez obtenir une carte professionnelle si vous exercez également une activité de transactions immobilières.
Recherche et Sourcing de Biens
Identifiez des opportunités immobilières rentables : ventes aux enchères, démarchage direct, mandats notariaux, réseaux professionnels. Ainsi, analysez le potentiel de plus-value en tenant compte des travaux nécessaires et des frais notaire marchand de biens.
Analyse Financière Approfondie
Calculez précisément tous les coûts : prix d'achat, frais d'acquisition marchand de biens, travaux, charges financières, taxes. Ensuite, évaluez le prix de revente potentiel et votre marge nette.
Signature de la Promesse de Vente
Négociez les conditions suspensives (obtention du financement, résultats des diagnostics). Versez un séquestre (généralement 5 à 10% du prix) auprès du notaire.
Optimisation Fiscale avec le Notaire
C'est à cette étape que vous devez préciser au notaire votre volonté de bénéficier du taux réduit. Ainsi, mentionnez explicitement dans l'acte l'engagement de revendre ou l'engagement de construire selon votre projet. Cette mention est cruciale pour optimiser vos frais de notaire marchand de biens.
Signature de l'Acte Authentique
Une fois toutes les conditions levées, vous signez l'acte authentique chez le notaire. Vous réglez alors les frais de notaire pour marchand de bien optimisés (environ 1 à 2% au lieu de 7 à 8% pour un particulier).
Réalisation et Commercialisation
Lancez les travaux si nécessaire, puis commercialisez le bien. Pour la gestion de cette phase, des solutions comme Jatai peuvent vous accompagner avec des services à la carte : photographies professionnelles, prises de vue par drone, visites virtuelles, home staging, et même organisation des visites physiques. Tout est disponible à partir de 29,90 € sans engagement mensuel.
Revente dans les Délais
Revendez le bien dans les 5 ans pour respecter votre engagement et conserver le bénéfice du taux réduit sur les droits d'enregistrement. En cas d'impossibilité, levez l'engagement avant l'échéance pour éviter les pénalités.
Simulation Frais de Notaire Marchand de Biens 2025
Pour bien simuler les frais de notaire de votre prochaine acquisition, il est essentiel d'utiliser un outil précis tenant compte de tous les paramètres. Voici un exemple concret pour bien comprendre le calcul :
Exemple de Calcul Détaillé
Hypothèse : Acquisition d'un immeuble à 300 000 € avec engagement de revendre sous 5 ans
| Composante | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | - | 300 000 € |
| Droits d'enregistrement (taux réduit) | 300 000 × 0,715% | 2 145 € |
| Émoluments du notaire | Barème progressif | 2 500 € |
| Débours | Forfait | 800 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 000 × 0,10% | 300 € |
| TOTAL FRAIS DE NOTAIRE | 5 745 € | |
| Pour un particulier (environ 7,5%) | 22 500 € | |
| ÉCONOMIE RÉALISÉE | 16 755 € | |
Comme le démontre cet exemple, les frais de notaire marchand de biens optimisés représentent moins de 2% du prix d'acquisition au lieu de 7 à 8% pour un particulier. Cette économie substantielle améliore considérablement la rentabilité de l'opération.
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Pour des calculs précis adaptés à votre situation et à votre projet, nous vous recommandons d'utiliser des outils professionnels ou de consulter votre notaire et votre expert-comptable spécialisé en fiscalité marchand de biens.
Jatai : La Solution Immobilière Innovante pour Marchands de Biens
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Questions Fréquentes sur les Frais de Notaire Marchand de Biens
Quels sont les frais de notaire pour un marchand de biens avec engagement de revendre ?
Avec un engagement de revendre sous 5 ans, les frais de notaire marchand de biens sont considérablement réduits. Les droits d'enregistrement passent de 5,80% à 0,715%, ce qui représente une économie d'environ 5 points. Au total, les frais de notaire représentent environ 1,5% à 2% du prix d'acquisition au lieu de 7 à 8% pour un particulier.
Puis-je cumuler engagement de revendre et engagement de construire ?
Non, ces deux engagements sont alternatifs et ne peuvent pas être cumulés. En revanche, il est possible de substituer un engagement par l'autre dans certaines conditions. Par exemple, si vous avez pris un engagement de revendre mais décidez finalement de réaliser des travaux importants, vous pouvez demander la substitution par un engagement de construire.
Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les 5 ans ?
Si vous ne respectez pas l'engagement de revendre dans le délai de 5 ans, vous devrez payer la différence entre les droits réduits (0,715%) et les droits pleins (environ 5,80%), soit environ 5% du prix d'acquisition initial, plus des intérêts de retard et d'éventuelles pénalités. Il est donc crucial de respecter cet engagement ou de le lever formellement avant l'échéance.
Les frais de notaire sont-ils déductibles fiscalement pour un marchand de biens ?
Oui, les frais notaire marchand de biens constituent des charges déductibles du résultat imposable. Ils viennent donc réduire l'assiette de l'impôt sur les sociétés. De plus, ces frais sont inclus dans le prix de revient du bien et contribuent ainsi à déterminer la plus-value imposable lors de la revente.
Peut-on négocier les frais de notaire en tant que marchand de biens ?
Les émoluments du notaire sont réglementés et ne peuvent donc pas être négociés. En revanche, depuis 2016, une remise de 10% sur les émoluments est possible pour les biens dont la valeur dépasse 150 000 €, et jusqu'à 20% pour la part supérieure à 100 000 € sur les honoraires libres. Les droits d'enregistrement et taxes ne sont pas négociables, mais c'est justement l'engagement de revendre qui permet de les optimiser.
Comment optimiser au maximum mes frais d'acquisition en tant que marchand de biens ?
Pour optimiser vos frais d'acquisition marchand de biens, plusieurs leviers existent : prendre systématiquement un engagement de revendre (ou de construire si applicable), vérifier les possibilités de récupération de TVA, travailler avec un notaire expérimenté en transactions pour marchands de biens, et anticiper tous les coûts annexes dès l'analyse du bien. Par ailleurs, pour vos coûts de gestion et de commercialisation, des solutions comme Jatai permettent de réaliser des économies substantielles en ne payant que les services nécessaires.
Conclusion : Maîtrisez vos Frais de Notaire pour Maximiser votre Rentabilité
La maîtrise des frais de notaire marchand de biens constitue un levier essentiel de rentabilité dans toute opération d'achat-revente immobilière. En effet, grâce aux mécanismes d'optimisation fiscale comme l'engagement de revendre ou l'engagement de construire, un marchand de biens peut réduire ces frais de 7-8% à seulement 1,5-2% du prix d'acquisition, soit une économie de plusieurs milliers d'euros par opération.
Cependant, au-delà de l'optimisation fiscale lors de l'acquisition, la rentabilité globale de votre activité dépend également de votre capacité à maîtriser tous vos coûts opérationnels. C'est précisément pour cette raison que des solutions innovantes comme Jatai se révèlent être des alliées précieuses pour les marchands de biens modernes.
En combinant une fiscalité optimisée sur vos acquisitions et une gestion flexible et économique de vos biens grâce à Jatai, vous maximisez vos marges et sécurisez la rentabilité de chaque opération. Par conséquent, n'hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents (notaire, expert-comptable spécialisé, et prestataires de confiance) pour réussir dans cette activité exigeante mais potentiellement très lucrative.
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