La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, communément appelée TEOM, est un impôt local qui finance la collecte et le traitement de vos déchets. Que vous soyez propriétaire occupant, bailleur ou locataire, comprendre le fonctionnement de cette taxe est essentiel pour optimiser la gestion de votre bien immobilier.
En 2025, le montant moyen de la taxe ordure ménagère s'élève à 144 € par foyer, en hausse de 7% par rapport à l'année précédente. Cette augmentation constante rend d'autant plus importante la maîtrise de cette charge pour les propriétaires qui souhaitent optimiser leur rentabilité locative. C'est pourquoi de plus en plus de bailleurs se tournent vers des solutions innovantes comme Jatai pour gérer leur patrimoine sans les frais excessifs des agences traditionnelles.
Qu'est-ce que la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est un impôt local instauré par les communes ou leurs groupements (EPCI) pour financer le service de collecte et de traitement des déchets. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, son montant ne dépend pas de la quantité de déchets que vous produisez, mais de la valeur locative cadastrale de votre bien.
Cette taxe figure sur le même avis d'imposition que la taxe foncière. Elle concerne toutes les propriétés bâties soumises à la taxe foncière, qu'il s'agisse de résidences principales, secondaires, ou de biens mis en location.
⚠️ À noter pour 2026
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2026 évoluera vers la TEOMi (taxe incitative), intégrant une part variable basée sur le volume de déchets produits. Anticipez ce changement dans vos prévisions de charges !
TEOM ou REOM : Quelle Différence ?
Les collectivités locales disposent de deux systèmes pour financer la gestion des déchets : la TEOM et la REOM (Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères). Ces deux dispositifs ne sont pas cumulables.
🏠 TEOM - Taxe
- Payée par le propriétaire
- Basée sur la valeur locative cadastrale
- Indépendante de l'utilisation du service
- Figure sur l'avis de taxe foncière
- Récupérable auprès du locataire
🗑️ REOM - Redevance
- Payée par l'occupant du logement
- Calculée selon le service rendu
- Liée à l'utilisation effective
- Facturée séparément par la commune
- Peut varier selon le volume de déchets
Pour savoir quel système s'applique dans votre commune, consultez le site de votre mairie ou le guide de collecte des déchets. Cette information est cruciale lors de la régularisation des charges locataire, car les modalités de récupération diffèrent.
Qui Doit Payer la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères ?
Qui paie la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
La taxes d'enlèvement des ordures ménagères est légalement due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien. C'est lui qui reçoit l'avis d'imposition et doit s'acquitter du paiement auprès de l'administration fiscale.
Propriétaire Occupant
Vous payez la TEOM qui apparaît sur votre avis de taxe foncière, même si vous n'occupez le logement que temporairement (résidence secondaire).
Propriétaire Bailleur
Vous payez la TEOM mais pouvez la récupérer intégralement auprès de votre locataire (hors frais de gestion). C'est une charge récupérable de plein droit.
Usufruitier
En cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères et Locataire
La question « taxe ordure ménagère locataire : qui paie ? » revient fréquemment. Voici la réponse claire : le propriétaire paie initialement la taxe, mais il peut la récupérer auprès du locataire car elle fait partie des charges récupérables prévues par la loi du 6 juillet 1989.
💡 Bon à savoir
Les frais de gestion de la fiscalité locale qui s'ajoutent à la TEOM ne sont pas récupérables auprès du locataire. Seul le montant de la taxe elle-même peut être répercuté. Pour comprendre tous les frais d'agence location, consultez notre guide détaillé.
En location vide
Les charges sont versées sous forme de provisions mensuelles, puis régularisées une fois par an. Lors de cette régularisation, le propriétaire présente l'ensemble des charges récupérables, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères locataire. Les justificatifs doivent être disponibles pendant 6 mois.
En location meublée
En location meublée, les charges sont généralement forfaitaires. Le forfait est fixé au moment de la signature du bail et inclut la TEOM. Si les charges réelles dépassent le forfait, le propriétaire ne peut pas réclamer le surplus, sauf clause spécifique dans le bail. Pour réussir votre mise en location, pensez à réaliser un état des lieux d'entrée meublé complet.
Comment Calculer la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères ?
Comment est calculée la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ? La méthode de calcul est identique à celle de la taxe foncière et repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale et le taux voté par la collectivité.
Les éléments du calcul expliqués
La base d'imposition
La base de calcul correspond à 50% de la valeur locative cadastrale de votre bien. Cette valeur est déterminée par l'administration fiscale et représente le loyer théorique annuel que pourrait produire votre propriété. Elle est revalorisée chaque année pour tenir compte de l'inflation.
Le taux d'imposition
Le taux est librement fixé par la commune ou l'intercommunalité. Il varie considérablement d'une collectivité à l'autre. En France, le taux moyen s'élève à environ 9,37%. Des zones différentes peuvent avoir des taux distincts au sein d'une même collectivité.
Exemple de calcul de la taxe ordure ménagère
Prenons un appartement avec une valeur locative cadastrale de 6 000 € et un taux communal de 8% :
| Élément | Valeur | Calcul |
|---|---|---|
| Valeur locative cadastrale | 6 000 € | - |
| Base d'imposition (50%) | 3 000 € | 6 000 € ÷ 2 |
| Taux communal | 8% | - |
| TEOM calculée | 240 € | 3 000 € × 8% |
| Frais de gestion (env. 8%) | ~19 € | 240 € × 8% |
| Total à payer | ~259 € | - |
Pour calculer taxe ordure ménagère précisément pour votre bien, consultez votre avis de taxe foncière où figurent la base d'imposition et le taux appliqué.
Montant de la TEOM : De Fortes Disparités selon les Communes
Le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères varie considérablement selon les territoires. Cette disparité s'explique par les différences de coûts de traitement des déchets et les choix politiques locaux.
| Ville | TEOM moyenne 2025 | Observation |
|---|---|---|
| Paris | ~217 € | Parmi les plus élevées de France |
| Lyon | ~180 € | Métropole avec collecte optimisée |
| Marseille | ~160 € | Taux en augmentation |
| Brest | ~70 € | Parmi les moins chères |
| Moyenne nationale | 144 € | +7% vs 2024 |
Si vous envisagez un investissement locatif à Lyon ou dans une autre grande ville, intégrez le montant de la TEOM dans votre calcul de rentabilité. Cette charge, bien que récupérable, impacte votre trésorerie.
Peut-on Être Exonéré de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères ?
Contrairement à la taxe foncière, les exonérations liées à l'âge ou aux revenus modestes ne s'appliquent pas à la TEOM. Cependant, certaines situations permettent d'être exempté ou d'obtenir une réduction.
Exonérations permanentes
Zone non desservie
Propriété située dans une zone où le service de collecte n'est pas assuré (sauf délibération contraire de la collectivité).
Locaux industriels
Locaux industriels ou commerciaux faisant appel à un prestataire privé pour l'enlèvement de leurs déchets.
Incinérateur conforme
Immeuble équipé d'un incinérateur respectant les normes environnementales en vigueur.
Réduction pour vacance locative
Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre logement reste vacant, vous pouvez demander une réduction de la TEOM. Trois conditions doivent être réunies :
- L'inoccupation est indépendante de votre volonté
- La vacance dure plus de 3 mois consécutifs
- Elle concerne la totalité ou une partie louable séparément
La demande doit être adressée au centre des finances publiques avant le 31 décembre de l'année suivant la vacance, avec les justificatifs nécessaires. Pour éviter les périodes de vacance, découvrez comment réviser le loyer de manière optimale et rester compétitif sur le marché.
La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères 2026 : La TEOMi
Le 1er janvier 2026 marque une évolution majeure : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères devient incitative (TEOMi). L'objectif est de responsabiliser les foyers en intégrant la production réelle de déchets dans le calcul.
🔄 Ce qui change avec la TEOMi en 2026
La nouvelle taxe se compose désormais de deux éléments : une part fixe (identique à l'ancienne TEOM) et une part variable calculée selon votre production de déchets (nombre de levées, volume ou poids).
Cette évolution impacte directement les propriétaires bailleurs. Il devient crucial d'anticiper ces nouvelles charges dans vos projections financières. Pour les propriétaires qui souhaitent optimiser leur fiscalité, une SCI à l'IS peut offrir des avantages intéressants.
Questions Fréquentes sur la Taxe Ordure Ménagère
Comment calculer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
Le calcul est simple : prenez la moitié de la valeur locative cadastrale de votre bien (indiquée sur l'avis de taxe foncière) et multipliez-la par le taux voté par votre commune. Des frais de gestion s'ajoutent ensuite (environ 8% du montant).
Qui doit payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
C'est le propriétaire ou l'usufruitier qui est légalement redevable de la TEOM. Cependant, s'il met son bien en location, il peut récupérer le montant de la taxe (hors frais de gestion) auprès de son locataire via les charges locatives.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle obligatoire ?
Oui, la TEOM est obligatoire pour tous les propriétaires de biens soumis à la taxe foncière, même si vous n'utilisez pas le service de collecte. Seules certaines situations spécifiques permettent d'en être exonéré.
Comment récupérer la TEOM auprès de mon locataire ?
En location vide, intégrez la TEOM dans les provisions sur charges mensuelles, puis régularisez annuellement. En location meublée avec charges forfaitaires, la TEOM est comprise dans le forfait. Conservez votre avis de taxe foncière comme justificatif.
Où trouver le montant de ma TEOM ?
Le montant figure sur votre avis d'imposition de taxe foncière, dans la rubrique « Taxe ordures ménagères ». Vous pouvez également le consulter dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr.
Peut-on contester la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
Oui, vous pouvez contester si la surface est incorrecte, si vous estimez devoir être exonéré, ou en cas de vacance locative. La demande se fait en ligne sur impots.gouv.fr ou par courrier au centre des impôts mentionné sur votre avis.
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En Résumé : Maîtrisez Votre Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères représente une charge incontournable pour tout propriétaire. En 2026, avec l'arrivée de la TEOMi, il devient encore plus important de comprendre son fonctionnement pour optimiser vos charges locatives.
Retenez les points essentiels : la TEOM est due par le propriétaire mais récupérable auprès du locataire (hors frais de gestion), elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale, et certaines exonérations sont possibles en cas de vacance locative ou de non-desserte par le service de collecte.
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Cet article a été rédigé à partir des informations officielles disponibles sur Service-Public.fr - Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que des données du Ministère de l'Économie et des Finances. Les montants et taux mentionnés sont indicatifs et peuvent varier selon les communes.