En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez être amené à devoir mettre fin au bail de votre locataire pour diverses raisons : vente du bien, reprise pour vous-même ou un proche, ou encore pour un motif légitime et sérieux. Néanmoins, la lettre de congé du propriétaire au locataire est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Elle doit respecter un formalisme précis, des délais spécifiques et des motifs légalement reconnus. Dans ce guide exhaustif, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir pour rédiger correctement votre lettre de préavis, éviter les erreurs courantes et sécuriser juridiquement votre démarche.
Comment mettre fin à un bail en tant que propriétaire ?
Contrairement au locataire qui peut donner congé à tout moment, le propriétaire ne peut résilier le bail qu'à son échéance. De plus, cette résiliation n'est autorisée que dans trois cas strictement définis par l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par conséquent, il est crucial de bien comprendre ces conditions avant d'entamer toute démarche.
Les trois motifs légaux de congé
Reprise du logement
Vous souhaitez occuper le logement vous-même ou y loger un membre de votre famille proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendants ou descendants).
Vente du bien
Vous désirez vendre le logement et préférez le proposer vacant. Dans ce cas, vous devez adresser une lettre de congé du propriétaire au locataire pour vente.
Motif légitime et sérieux
Inexécution des obligations du locataire (impayés répétés, nuisances, dégradations), travaux importants rendant le logement inhabitable, ou expropriation.
Les délais de préavis obligatoires
La lettre de préavis logement doit impérativement respecter des délais minimaux qui varient selon le type de location. En effet, ces délais permettent au locataire de trouver un nouveau logement dans des conditions raisonnables.
| Type de location | Délai de préavis minimum | Point de départ |
|---|---|---|
| Location vide | 6 mois | Réception de la lettre par le locataire |
| Location meublée | 3 mois | Réception de la lettre par le locataire |
| Bail mobilité | 1 mois | Réception de la lettre par le locataire |
Il convient également de noter que le délai de préavis pour une location meublé préavis est ainsi réduit à trois mois, compte tenu de la nature temporaire de ce type de location. De même, le modèle préavis logement 1 mois ne s'applique que dans des situations très spécifiques, notamment pour le bail mobilité.
Modèle de lettre de congé du propriétaire au locataire
Pour que votre lettre resiliation bail soit juridiquement valable, elle doit contenir des mentions obligatoires et respecter un formalisme strict. Voici plusieurs modèles adaptés aux différentes situations.
Modèle de lettre pour reprise du logement
[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
[Code postal et ville]
[Votre téléphone]
[Nom et prénom du locataire]
[Adresse du logement loué]
[Code postal et ville]
[Lieu], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Congé pour reprise du logement
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Nom et Prénom], propriétaire du logement situé au [adresse complète du bien], vous informe par la présente que je souhaite donner congé du bail de location signé le [date de signature du bail].
Conformément à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce congé prend effet à la date d'échéance du bail, soit le [date d'échéance].
Ce congé est motivé par ma décision de reprendre le logement pour [préciser : moi-même / mon conjoint(e) / mon ascendant / mon descendant], Monsieur/Madame [Nom et Prénom du bénéficiaire], actuellement domicilié(e) au [adresse actuelle].
Je précise que [exposer les raisons motivant la reprise, par exemple : "je dois me rapprocher de mon lieu de travail" ou "mon fils débute ses études dans cette ville"].
Vous devrez donc libérer les lieux au plus tard le [date d'échéance du bail]. Toutefois, si vous souhaitez quitter le logement avant cette date, vous n'aurez aucun préavis à respecter durant les six derniers mois du bail.
Nous conviendrons ensemble d'un rendez-vous pour établir l'état des lieux de sortie et procéder à la remise des clés.
Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Pièce jointe : Notice d'information relative aux droits du locataire (obligatoire depuis le 1er janvier 2018)
Modèle lettre de congé du propriétaire au locataire pour vente
Lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier, la procédure diffère légèrement. En effet, vous devez impérativement proposer au locataire d'acheter le logement en priorité, conformément à son droit de préemption. Voici donc un modele lettre resiliation bail adapté à cette situation.
[Vos coordonnées complètes]
[Coordonnées du locataire]
[Lieu et date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Notification de congé pour cause de vente
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Nom et Prénom], propriétaire du logement que vous occupez situé au [adresse complète], vous informe de mon intention de vendre ce bien immobilier.
Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, je vous donne congé pour la date d'échéance de votre bail, soit le [date].
La vente concerne le bien suivant : [description précise : type, surface, nombre de pièces, annexes].
Le prix de vente est fixé à [montant en chiffres et en lettres] euros, payable [comptant / selon conditions à préciser].
En qualité de locataire, vous bénéficiez d'un droit de préemption. Vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la réception de cette lettre pour me faire connaître votre décision d'acquérir ce logement aux conditions ci-dessus mentionnées.
Si vous acceptez cette offre, vous disposerez ensuite de deux mois pour signer l'acte de vente, ou de quatre mois si vous devez recourir à un crédit immobilier.
À défaut de réponse de votre part dans les deux mois, ou en cas de refus, vous devrez libérer les lieux à la date d'échéance du bail susmentionnée.
Vous trouverez en pièce jointe la reproduction des alinéas 1 à 5 de l'article 15 de la loi n°89-462 ainsi que la notice d'information relative à vos droits.
Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Modèle lettre congé locataire pour motif légitime et sérieux
Ce type de congé intervient notamment en cas de manquement grave du locataire à ses obligations. Toutefois, la notion de « motif légitime et sérieux » n'étant pas précisément définie par la loi, il est essentiel de bien justifier votre décision.
[Coordonnées du bailleur]
[Coordonnées du locataire]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Congé pour motif légitime et sérieux
Madame, Monsieur,
Vous êtes locataire du logement situé au [adresse] en vertu du bail signé le [date].
Ce contrat arrivant à échéance le [date], je vous donne congé pour cette date conformément à l'article 15-I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Ce congé est motivé par le motif légitime et sérieux suivant : [précision détaillée du motif : retards répétés dans le paiement des loyers depuis [date], nuisances sonores ayant fait l'objet de plaintes en date du [dates], dégradations constatées lors de la visite du [date], etc.]
En conséquence, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date d'échéance], date à laquelle vous serez déchu de tout droit d'occupation.
Nous conviendrons d'un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie et la restitution des clés.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Comment dire à un locataire de partir ? Les formalités à respecter
Au-delà du contenu de la lettre, le mode d'envoi du congé est tout aussi crucial. En effet, une erreur dans l'envoi peut entraîner la nullité de votre démarche. Voici donc les trois modes de notification acceptés par la loi.
Les trois modes de notification légaux
Lettre recommandée avec AR
C'est le mode le plus courant et le plus sûr. La date de réception figurant sur l'accusé de réception constitue le point de départ du préavis. Conservez précieusement cet AR.
Acte d'huissier
Cette option offre une sécurité juridique maximale. L'huissier remet la lettre directement au locataire et dresse un procès-verbal de remise. Coût : environ 80 à 150 €.
Remise en main propre
Le locataire doit signer un récépissé ou émarger sur un registre. Cette méthode nécessite que le locataire accepte de signer, ce qui n'est pas toujours le cas.
Cas particuliers : les locataires protégés
Certains locataires bénéficient d'une protection spéciale contre le congé. Il s'agit notamment des personnes âgées de plus de 65 ans disposant de ressources modestes. Dans ce cas, vous ne pouvez leur donner congé qu'en leur proposant un relogement correspondant à leurs besoins et à leurs moyens financiers.
| Composition du foyer | Plafond Île-de-France | Plafond autres régions |
|---|---|---|
| Personne seule | 24 316 € | 21 139 € |
| Couple | 36 341 € | 28 231 € |
| Personne seule avec personne à charge | 47 639 € | 33 949 € |
Le logement de substitution proposé doit être situé dans la même commune ou dans un rayon de 5 km maximum, avoir un loyer adapté aux ressources du locataire et correspondre à ses besoins en termes de superficie.
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Lettre de congé locataire séparation et autres cas particuliers
Certaines situations nécessitent des adaptations dans votre préavis lettre pour demander à un locataire de partir. Examinons ces cas particuliers.
Lettre de préavis du propriétaire au locataire pour travaux
Lorsque vous devez effectuer des travaux importants rendant le logement inhabitable (rénovation complète, mise aux normes, etc.), vous pouvez donner congé en invoquant un motif légitime et sérieux. Dans votre lettre congé locataire pour travaux, vous devez préciser :
- La nature exacte des travaux envisagés
- La durée prévisionnelle du chantier
- Les raisons pour lesquelles le logement sera inhabitable
- Si possible, joindre un devis ou une description technique des travaux
Colocation et résiliation du bail
En cas de colocation avec un bail collectif, la lettre de congé du propriétaire au locataire doit être adressée à chaque colocataire individuellement. Si un seul colocataire donne congé, le bail continue avec les autres, sauf clause contraire. En revanche, si vous souhaitez mettre fin au bail, vous devez notifier chacun des colocataires.
Séparation des locataires
En cas de lettre de congé locataire séparation (couple se séparant), si les deux personnes sont cotitulaires du bail, l'un peut donner congé seul. L'autre peut alors demander le maintien du bail à son nom. Cette situation ne vous concerne directement que si vous souhaitez vous-même donner congé à l'échéance du bail.
Quel est le modèle de lettre pour récupérer une maison en location ?
Récupérer un bien en location nécessite de suivre scrupuleusement la procédure légale. Voici les étapes essentielles pour réussir cette démarche.
Étape 1 : Vérifier la date d'échéance du bail
Avant toute chose, consultez le contrat de bail pour connaître précisément la date d'échéance. C'est uniquement à cette date que vous pourrez donner congé. Notez également s'il s'agit d'un logement meublé ou vide, car le délai de préavis diffère.
Étape 2 : Calculer la date d'envoi du congé
Vous devez envoyer votre lettre de congé au minimum 6 mois avant l'échéance pour une location vide, ou 3 mois avant pour une location meublée. Par conséquent, il est recommandé d'anticiper et d'envoyer la lettre avec une marge de sécurité.
Étape 3 : Rédiger la lettre avec toutes les mentions obligatoires
Utilisez l'un des modèles présentés précédemment selon votre situation. Assurez-vous que tous les éléments requis sont présents : motif précis, identité du bénéficiaire en cas de reprise, date d'échéance, références du bail, etc.
Étape 4 : Envoyer la lettre en recommandé avec AR
Privilégiez toujours l'envoi en lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez l'AR signé : c'est votre preuve en cas de litige. Vous pouvez également confier cette mission à un huissier pour une sécurité juridique maximale.
Étape 5 : Joindre les documents obligatoires
N'oubliez pas d'annexer la notice d'information destinée au locataire (obligatoire depuis 2018) ainsi que la reproduction des articles de loi concernés. Ces documents sont disponibles gratuitement sur le site service-public.fr ou via Jatai.
Étape 6 : Organiser l'état des lieux de sortie
Une fois le préavis écoulé, convenez d'un rendez-vous avec le locataire pour l'état des lieux de sortie. Ce document contradictoire permettra de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie, et déterminera l'éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.
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Questions Fréquentes
Non, absolument pas. En tant que propriétaire, vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance du bail. Seul le locataire peut rompre le contrat en cours de bail en respectant un préavis.
Si votre lettre de congé parvient au locataire après la date limite, elle sera considérée comme non valable. Le bail sera alors automatiquement reconduit tacitement pour une nouvelle période (3 ans pour une location vide, 1 an pour une location meublée).
Oui, vous devez exposer les raisons motivant votre reprise (changement de situation personnelle ou professionnelle, rapprochement familial, etc.). Ces justifications permettent de prouver le caractère sérieux de votre demande.
Oui, le locataire peut contester votre congé devant le tribunal judiciaire s'il estime que le motif invoqué n'est pas valable ou que les formalités n'ont pas été respectées. D'où l'importance de bien rédiger votre lettre et de conserver tous les justificatifs.
Oui, vous pouvez vendre votre bien avec le locataire en place. Dans ce cas, l'acquéreur reprend le bail aux conditions en cours. Toutefois, un logement vide se vend généralement mieux et plus cher.
Le délai commence à courir à partir du jour de la première présentation du courrier recommandé au locataire, attestée par l'accusé de réception. Il se termine le dernier jour du mois correspondant (par exemple, si le locataire reçoit la lettre le 15 janvier, le préavis de 6 mois expire le 31 juillet).
Si le locataire ne quitte pas les lieux à l'expiration du préavis malgré un congé valable, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance d'expulsion. Cette procédure peut prendre plusieurs mois, d'où l'importance d'un congé parfaitement rédigé dès le départ.
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La lettre de congé du propriétaire au locataire est un acte juridique important qui doit respecter des règles strictes. Que ce soit pour une reprise, une vente ou un motif légitime et sérieux, il est essentiel de :
- ✅ Utiliser un modèle conforme incluant toutes les mentions obligatoires
- ✅ Respecter scrupuleusement les délais de préavis (6 mois pour le vide, 3 mois pour le meublé)
- ✅ Choisir le bon mode d'envoi (recommandé AR, huissier ou main propre)
- ✅ Conserver tous les justificatifs et preuves d'envoi
- ✅ Joindre les documents annexes obligatoires (notice d'information)
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